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Bravo, vous avez acheté votre premier condo! Mais avant de penser à l’aménagement du salon ou à la couleur des murs, il faut vous munir d’une assurance. Attention, en copropriété, vous souscrirez à deux contrats: le premier est individuel et le second, collectif. Voici comment ils se complètent pour votre sécurité.
Comme lorsque vous étiez locataire, il vous faut une première assurance pour couvrir vos biens et pour assurer votre responsabilité civile. Mais maintenant que vous êtes copropriétaire, vous êtes aussi tenu, avec les propriétaires des autres condos de l’immeuble, d’avoir une couverture d’assurance adéquate pour le bâtiment et les parties communes.
Examinons chacune de ces polices d’assurance:
Votre assurance de copropriétaire « individuelle »
Elle n’est pas obligatoire, mais il serait imprudent de s’en passer. Votre assurance copropriété sert en premier lieu à protéger vos biens personnels. Vous ne voudriez pas vivre le cauchemar d’un incendie qui emporte tous vos meubles et devoir ensuite tout repayer de votre poche parce que vous n’êtes pas assuré.
L’assurance copropriété couvre aussi les améliorations apportées à votre logement après l’achat. Tout ce qui, dans votre logement, diffère de l’unité standard sera couvert par cette assurance condo. Qu’est-ce que l’unité standard? Comme le rappelle le Bureau d’assurance du Canada, depuis décembre 2018, votre syndicat de copropriété a l’obligation d’avoir « une description des parties privatives d’une unité standard ». C’est ce document qui vous servira de boussole pour identifier et faire assurer les parties améliorées. Vous pourriez avoir fait des rénovations, des transformations importantes, ou simplement avoir modifié la douche pour un modèle au design plus soigné. Il faudra songer à déclarer tout cela à votre courtier en assurance habitation.
Votre assurance individuelle couvre aussi votre responsabilité civile, vous protégeant au cas où vous endommageriez involontairement les autres logements ou les parties de votre logement qui appartiennent au bâtiment, comme le plancher.
Finalement, l’assurance copropriété inclut la « répartition ». La répartition est un montant imposé par votre syndicat de copropriété à tous les copropriétaires lorsque le syndicat doit lui-même payer pour réparer des dommages et doit assumer la franchise de sa propre assurance. Ce montant est calculé en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire. Votre assurance individuelle vient donc couvrir votre part des risques communs qui ne sont pas couverts par l’assurance du syndicat.
Votre assurance « collective » partagée avec le syndicat des copropriétaires
Beaucoup de copropriétaires négligent l’importance de leur syndicat, qui est pourtant la seule entité légale, régie par le Code civil du Québec, à pouvoir représenter l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Il s’occupe de la conservation de l’immeuble, de l’entretien et de l’administration des parties communes et de la défense des intérêts collectifs des copropriétaires.
Pourtant, selon les données d’un sondage réalisé en 2015, 25% des copropriétaires ne savent pas qui veille à l’entretien et à la réparation de leur immeuble, 50% ignorent quelles sont les protections incluses dans la police d’assurance du syndicat de copropriété et 33% n’ont jamais lu leur déclaration de copropriété, qui établit leurs responsabilités et celles de leur syndicat de copropriété.
L’assurance à laquelle vous souscrivez en collectif avec les autres copropriétaires doit normalement couvrir les risques usuels jusqu’au montant correspondant à la valeur totale de l’immeuble, sauf les améliorations. C’est une obligation légale, donc vérifiez bien que votre syndicat respecte les lois! Ne laissez aucun copropriétaire défaillant convaincre votre syndicat de souscrire à une assurance moins élevée.
L’assurance du syndicat couvre le bâtiment lui-même, incluant les parties communes, comme les halls, les couloirs, les escaliers, les ascenseurs ou la toiture, ainsi que les meubles des aires communes.
Elle couvre aussi des parties de votre logement qui sont considérées comme appartenant au bâtiment, tel que les murs, les planchers et les fenêtres. Tout ce qui correspond, dans votre logement, à la description de l’unité standard, est également couvert.
Finalement, l’assurance du syndicat inclut aussi une part de responsabilité civile, pour les dommages causés au bâtiment sans que ces dommages aient trouvé leur source dans l’un ou l’autre des logements. (Lorsque la source des dommages provient de votre logement, c’est votre assurance « individuelle » qui doit vous couvrir.)
Les deux assurances sont donc parfaitement complémentaires. Avec ces deux composantes, vous serez parfaitement couvert.
Tout cela n’est pas limpide dans votre esprit? Normal que certaines questions restent en suspens: c’est quand même un peu compliqué, et en plus il y a toujours des cas particuliers! Votre courtier est toujours au bout du fil pour répondre à vos questions et vous guider dans le choix d’une assurance qui convient à votre situation.